Comprar casa para alquilar deja de media 14.000 euros brutos al año
La propuesta del PSOE de ofrecer incentivos fiscales a los propietarios que congelen el precio del alquiler ha provocado un fuerte choque político dentro del Gobierno. Mientras el ala socialista defiende que premiar a los caseros es una herramienta eficaz para frenar la escalada de precios, Sumar considera que esta estrategia no resuelve el fondo de la crisis de vivienda y cuestiona su impacto real en el mercado del alquiler.
El debate se produce en un contexto en el que invertir en vivienda para alquilar se ha consolidado como una de las opciones más rentables en España. La mayoría de los pisos en alquiler pertenecen a pequeños propietarios y, según los últimos datos de Idealista, arrendar una vivienda genera al casero una rentabilidad bruta media del 6,7%. En términos prácticos, esto supone unos 6.700 euros anuales por cada 100.000 euros invertidos y un ingreso medio de 14.145 euros brutos al año por vivienda.
La rentabilidad del alquiler en España, al detalle
Con un precio medio de la vivienda de 2.639 euros por metro cuadrado, un piso tipo de 80 metros cuadrados adquirido por unos 211.000 euros puede reportar alrededor de 1.180 euros brutos mensuales al propietario. Esta rentabilidad ha aumentado de forma notable en la última década: en 2015 se situaba en el 5,5%, más de dos puntos por debajo del dato actual.
“El aumento del precio de la vivienda y del alquiler ha convertido el ladrillo en un activo financiero muy atractivo”, explica Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín. En diez años, el valor de las viviendas en venta se ha encarecido un 73,2%, mientras que los alquileres han subido casi un 99%, impulsando el retorno de esta inversión.
Más rentable que los bonos del Estado
Actualmente, la rentabilidad del alquiler duplica la de los bonos del Estado a diez años, que rondan el 3,3%. Según Balado, para obtener beneficios similares habría que acudir a productos financieros con mayor riesgo, como fondos de inversión de renta variable. Además, la vivienda sigue considerándose un activo refugio y una fuente habitual de ingresos complementarios a la pensión o al salario.
Diferencias por ciudades y riesgos asociados
La rentabilidad no es homogénea en todo el país. Entre capitales de provincia, oscila entre el 7,5% en Lleida y el 3,3% en San Sebastián. En grandes ciudades como Valencia, Sevilla o Barcelona se mueve entre el 5,6% y el 5,8%, mientras que en Madrid baja al 4,7%. Aunque el ingreso anual es mayor en estas zonas, también lo es la inversión inicial, que puede superar los 400.000 euros en el caso de la capital.
A estos ingresos hay que restar gastos como IBI, comunidad, mantenimiento, seguros o hipoteca, además de la tributación en el IRPF. Según la Agencia Tributaria, en 2023 los propietarios declararon de media 8.888 euros brutos por vivienda en alquiler, con deducciones de casi 4.000 euros.
Bonificaciones fiscales y nueva propuesta del Gobierno
En España, el alquiler como vivienda habitual cuenta con una reducción mínima del 50% en el IRPF, que puede aumentar hasta el 90% en zonas tensionadas si se cumplen ciertos requisitos. A este esquema, el Gobierno ha añadido una nueva propuesta: una bonificación del 100% para los propietarios que mantengan el precio del alquiler al renovar el contrato.
Esta medida ha generado controversia, ya que podría beneficiar más a quienes congelan el alquiler que a quienes lo rebajan. Aun así, expertos como Balado consideran que los incentivos fiscales pueden ser una vía más eficaz para aliviar la crisis habitacional que la imposición de límites directos a los precios, aunque advierten de que todavía es pronto para evaluar su impacto real.