Cargos por administración o exigir más de un mes de depósito, las cláusulas abusivas
- Cláusulas abusivas en contratos de alquiler
- Gastos procesales y condiciones del contrato
- Recomendaciones para inquilinos
Cláusulas abusivas en contratos de alquiler
El Ministerio de Consumo ha detectado que la práctica de cobrar gastos de gestión a los inquilinos y exigir más de un mes de fianza figura entre las cláusulas abusivas más habituales en los contratos de alquiler de vivienda habitual.
Estas cláusulas, aunque han sido declaradas abusivas por decisiones judiciales y legislativas, continúan apareciendo con frecuencia en la contratación inmobiliaria, según el ministerio. Se señala que, conforme al artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los gastos relacionados con la gestión y formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador. Por ello, las agencias inmobiliarias no están autorizadas a trasladar estos costos al inquilino.
Este criterio se mantiene sin importar el nombre específico que se dé a estos gastos, siempre que correspondan a servicios realizados para el beneficio del arrendador, tales como la oferta del inmueble, gestión de visitas o recopilación de datos.
Respecto a la fianza, el artículo 36 de la LAU establece que debe ser equivalente a un mes de renta, con la posibilidad de pactar una garantía adicional para garantizar el cumplimiento del contrato, que no podrá superar dos mensualidades. Cualquier cantidad que exceda estos límites será considerada abusiva.
Otra cláusula recurrente que se considera abusiva es la indemnización por retraso en el desalojo. Según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, pueden pactarse anticipadamente indemnizaciones por incumplimiento contractual del inquilino, siempre que estas no sean excesivas. La jurisprudencia considera abusivas aquellas que implican indemnizaciones que triplican la renta diaria pactada.
Gastos procesales y condiciones del contrato
En muchos contratos se incluyen cláusulas que no han sido negociadas por ambas partes, imponiéndose unilateralmente. La ley exige que todas las cláusulas sean pactadas. Asimismo, es común encontrar que la devolución de la fianza esté condicionada a la duración completa del contrato, cuando el inquilino puede rescindir el contrato con un preaviso de 30 días, siempre que hayan pasado seis meses desde su firma.
También es habitual la imposición general de gastos procesales al arrendatario por incumplimientos del contrato. Los tribunales han considerado nulas las cláusulas que obligan al inquilino a asumir todos los gastos judiciales derivados del incumplimiento, incluyendo los de los artículos 394 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Estas estipulaciones suelen exigir de forma genérica que el inquilino pague todos los costos judiciales sin tener en cuenta circunstancias particulares del caso, como posibles allanamientos, reclamaciones extrajudiciales o dudas legales que puedan aplicar excepciones. La jurisprudencia ha señalado que atribuirle al inquilino la obligación de asumir todos los gastos y costas judiciales es un claro indicio de abusividad y va en contra de las reglas legales sobre costas.
Recomendaciones para inquilinos
El Ministerio de Consumo aconseja a los arrendatarios revisar sus contratos de alquiler para detectar posibles cláusulas abusivas y, si es necesario, presentar reclamaciones para asegurar el cumplimiento de la normativa vigente sobre arrendamientos.
Además, próximamente enviará estas cláusulas a las organizaciones representativas del sector arrendador, como patronales e inmobiliarias, así como a entidades que representan a los inquilinos, incluyendo sindicatos y asociaciones de consumidores, con la intención de prevenir vulneraciones y promover el respeto a la ley.
Gran parte de estas prácticas ya fueron detalladas en un informe anterior encargado por el ministerio, centrado en cláusulas y prácticas abusivas en los contratos tanto de alquiler como de compraventa de viviendas.