En España, pisos nuevos superan 100 m² pese a que el 28% vive solo
Las estructuras familiares en España están reduciéndose en tamaño, y esto se refleja claramente en la composición de los hogares. De acuerdo con información del INE, actualmente el 28% de los hogares —equivalentes a 5,6 millones— están formados por una sola persona. Esta cifra prácticamente iguala a los 5,7 millones de hogares compuestos por dos personas, mientras ambas categorías superan ampliamente los 8,4 millones de hogares con tres o más integrantes. Se pronostica un aumento cercano al 40% en los hogares unipersonales para 2039, alcanzando los 7,7 millones y constituyendo más de un tercio del total.
- Cambios en la demanda de vivienda
- Tipologías variadas para distintas familias
- Optimización y riesgos en la distribución
Por otro lado, el tamaño de las viviendas no disminuye con la misma rapidez. En 2025, la superficie media de las viviendas nuevas fue de 104 metros cuadrados, según los datos de los visados de obra. Esto representa un descenso de quince metros cuadrados respecto al máximo registrado en 2017, cuando se alcanzaron 119 metros cuadrados, aunque sigue siendo superior a la media registrada a principios del siglo, antes de la crisis inmobiliaria. Desde el sector inmobiliario se reconocen dificultades para adaptar rápidamente el stock de viviendas a esta nueva configuración familiar.
Cambios en la demanda de vivienda
El economista Ernesto Campos, profesor en la Universidad Internacional de Valencia (VIU), explica que cada hogar formado por una sola persona representa una nueva unidad de demanda de vivienda, lo que hace que el crecimiento en la demanda supere al de la población total. Además, este cambio también influye en el tipo de vivienda que se busca, con preferencia por espacios más pequeños que se ajusten mejor a las necesidades y al presupuesto individual. Campos señala que una persona con ingresos individuales suele posponer la compra de una vivienda entre cinco y diez años en comparación con una pareja que cuenta con ingresos similares, debido a su menor capacidad de ahorro y a los costes extra que supone no compartir gastos.
Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) coinciden en que la oferta no se adapta con la celeridad necesaria debido a la rigidez de la normativa urbanística. Según indican, los trámites para obtener licencias son lentos y suponen mínimo un año, además de los dos o tres años necesarios para la construcción, lo que limita la capacidad de respuesta rápida a las nuevas demandas del mercado.
Tipologías variadas para distintas familias
En contraposición, desde el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), su presidente Alfredo Sanz defiende que la normativa vigente garantiza unas condiciones mínimas y necesarias de habitabilidad. Según Sanz, estas medidas protegen la calidad de las viviendas, y no constituyen un impedimento para adaptarse a las nuevas realidades familiares. Sin embargo, apunta que la adaptación observada en el tamaño de las viviendas responde más a presiones del mercado que a una planificación orientada al bienestar.
Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresarios Inmobiliarios (Fadei) y de Amadei en Madrid, subraya que la demanda de viviendas varía mucho según la ubicación. En zonas céntricas como Sol o Chueca predominan parejas sin hijos o personas solas, mientras que en distritos periféricos como Mirasierra o Sanchinarro la demanda es de hogares con hijos que requieren casas más grandes. Por eso es necesario construir distintos tipos de viviendas, pequeñas y grandes, para responder a la diversidad.
Optimización y riesgos en la distribución
Al hablar sobre la configuración interna de las viviendas, Alfredo Sanz destaca que no solo importa la superficie total, sino la forma en que se distribuye el espacio. Se observa una tendencia creciente hacia viviendas más compartimentadas o incluso divididas en microestudios pequeños, especialmente en el mercado de alquiler. Estas soluciones priorizan a menudo la rentabilidad por encima de la calidad, lo que puede afectar aspectos fundamentales como la iluminación natural, ventilación o privacidad.
El profesor Campos añade que la mayoría de promociones privadas continúan enfocándose en viviendas de entre 70 y 100 metros cuadrados, ya que ofrecen márgenes de beneficio más elevados. Si bien empiezan a surgir microapartamentos o formatos tipo coliving, estas son respuestas impulsadas por el mercado más que por políticas estructurales adecuadas. Para superar la desconexión actual entre la política de vivienda y la composición real de las familias, propone no solo promover viviendas de menor tamaño, sino también establecer deducciones fiscales para hogares unipersonales y condiciones hipotecarias que valoren el ahorro más que ingresos volátiles.
